Négocier ses baux commerciaux - Niveau 1

Identifier les clauses clés des baux commerciaux

Maîtriser la notion de bail commercial

• Le domaine d’application
• La durée du bail
• Les congés et la demande de renouvellement
• Les précautions à prendre pour la clause de destination

Exercice d'application : identification du régime applicable en fonction du type de local et de l’activité du preneur

Fixer le loyer et son évolution en cours de bail

• Fixation initiale du loyer
• L’évolution du loyer en cours de bail
• Révision triennale
• Clause d’échelle mobile et révision de l'article L. 145-39

Exercice d'application : analyse de la situation d'un bail pour savoir comment optimiser l’évolution du loyer pour le bailleur et pour le preneur en fonction de divers scénarios

Maîtriser le fonctionnement des baux commerciaux

Déterminer les clauses économiques autres que celles relatives au loyer

• Travaux et charges, notamment les mises en conformité : déterminer la répartition entre les parties
• La sous-location : conditions de régularité, précarité relative du sous-locataire, incidence sur le bail principal...
• La cession : cession de fonds de commerce, cession de droit au bail, cession déspécialisation, fusion, TUP…
• La déspécialisation partielle et plénière

Étude de cas : examen des clauses de réparation et mise aux normes d’un bail

Exercer le droit au renouvellement

• Les conditions du droit au renouvellement
• La fixation du loyer de renouvellement
• Utiliser les indices ou la valeur locative pour calculer le nouveau loyer
• L’estimation de l’indemnité d’éviction et le maintien dans les lieux
• Le droit d’option
• Le droit de repentir

Exercice d'application : détermination de loyers de renouvellement simples

Cerner la procédure

• Règles de compétence
• Principaux éléments de procédure