Focus sur le droit de préemption dans les formations en maîtrise foncière
Le droit de préemption est un outil incontournable de la maîtrise foncière et permet à la collectivité publique d’acquérir un bien immobilier mis en vente de façon prioritaire.
La personne souhaitant vendre un bien immobilier dans un périmètre soumis au droit de préemption, tel que mentionné dans les documents d’urbanisme, doit alors adresser une déclaration d’intention d’aliéner à la personne publique. Elle se substitue ainsi à un éventuel tiers et suppose la volonté du propriétaire d’aliéner le bien à titre onéreux, à la différence de l’expropriation. Les formations en maîtrise foncière d’EFE feront le point sur ces procédures.
Le prix fixé résulte soit d’un accord amiable, soit d’une décision du juge judiciaire le cas contraire. Si le prix ne convient pas au propriétaire, il ne peut renoncer à vendre que dans l’hypothèse où l’offre de vendre n’a pas encore été acceptée par le titulaire du droit de préemption.
Le droit de préemption s’exerce notamment pour agir en faveur du maintien des commerces de proximité, ou encore dans l’objectif de mettre en place une politique de préservation des espaces naturels sensibles.
La loi Climat et résilience renforce le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles et crée un droit de préemption spécifique dans les communes littorales.
Par conséquent, grâce aux formations en maîtrise foncière d’EFE, le droit de préemption deviendra un outil au service de la lutte contre l’artificialisation des sols.
La loi ALUR et déclaration d’intention d’aliéner (DIA)
La loi ALUR a enrichi le contenu de la DIA afin de permettre au titulaire du droit de préemption d’avoir une meilleure connaissance des qualités du bien à vendre.
Il convient de souligner au passage que cette même loi a transféré le droit de préemption urbain aux EPCI, au détriment des communes, à condition que les EPCI soient compétents en matière de plan local d’urbanisme (PLU), marquant ainsi le renforcement de l’échelon intercommunal.
Dès lors, comme il sera précisé lors des formations en maîtrise foncière d’EFE, il est possible à l’autorité préemptrice de demander à visiter le bien.
L’autorité préemptrice peut également adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que ceux faisant état de la situation sociale, financière et patrimoniale de la SCI, en cas d’apports en nature.
Elle doit également être renseignée sur les potentielles mesures de dépollution à entreprendre.
Par conséquent, la loi ALUR confère au préempteur un niveau similaire d’information que celui dont dispose l’acquéreur d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée.
De telles dispositions prennent le contrepied de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation (ex : Cass, 3e civ, 7 nov 2012, n°11-22-.908), qui se montrait particulièrement sévère à l’égard des autorités préemptrices. En effet, la Cour estimait qu’un tel défaut d’information ne constituait pas une réticence dolosive du vendeur, ni l’existence d’un vice caché.
L’expropriation : maîtriser les phases de cette procédure
Dans le cadre de l’expropriation, la personne publique contraint un propriétaire (particulier ou personne morale) à lui céder son bien en contrepartie d’une indemnité. Mais cette action ne peut se réaliser que si certains critères et deux phases, l’une administrative, l’autre judiciaire, sont respectés. Les formations en maîtrise foncière d’EFE permettent d’en maîtriser les rouages afin de mener à bien cette démarche.
En effet, cette procédure nécessite de lever certaines difficultés telles que la bonne application de la notion d’utilité publique, l’identification des biens pouvant faire l'objet d’une expropriation et leur propriétaire, la détermination du prix...
Se déroulant eu deux phases, il est indispensable de maîtriser chacune d’elle et d’en anticiper la mise en œuvre pratique pour ne pas compromettre la bonne réalisation du projet.
